Calculateur de capacité d'emprunt immobilier
Découvrez instantanément le montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier, en respectant les normes HCSF 2026 (taux d'endettement de 35% maximum).
Votre capacité d'emprunt
Taux d'endettement : 33,2%Capacité d'achat totale
Répartition de vos revenus
Détails du calcul
Comment est calculée votre capacité d'emprunt ?
Règle du taux d'endettement
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis 2022 un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets. Cette règle, obligatoire pour les banques, garantit que vos mensualités de crédit (assurance comprise) ne dépassent pas le tiers de vos revenus.
Durée maximale de 25 ans
La durée d'emprunt est limitée à 25 ans maximum (300 mois), extensible à 27 ans pour l'achat en VEFA ou avec travaux différés. Une durée plus longue réduit les mensualités mais augmente le coût total du crédit.
Reste à vivre minimum
Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient le reste à vivre après paiement de toutes les charges. Le minimum varie selon la composition du foyer : environ 800€ pour une personne seule, 1200€ pour un couple, +300€ par enfant.
Assurance emprunteur
L'assurance de prêt, obligatoire, représente entre 0,15% et 0,80% du capital emprunté selon votre âge et profil. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez la résilier à tout moment pour faire des économies.
Formule de calcul utilisée
Capacité mensuelle = (Revenus nets - Charges existantes) × 0,35
Montant empruntable = Capacité mensuelle × [(1 - (1 + taux)^-n) / taux]
Où n = nombre de mois, taux = taux mensuel (taux annuel ÷ 12)
Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt
Quels revenus sont pris en compte par les banques ?
Les banques prennent en compte les revenus stables et réguliers : salaires nets (CDI après période d'essai), revenus des professions libérales (sur 3 ans), retraites et pensions. Les primes garanties sont incluses, mais pas les primes exceptionnelles. Pour les CDD et intérimaires, il faut généralement 2 ans d'ancienneté.
Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35% ?
Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20% de leurs dossiers par trimestre pour dépasser les 35%, dont 80% doivent être des primo-accédants. Ces dérogations concernent généralement les hauts revenus (>7000€/mois) ou les profils exceptionnels.
L'apport personnel est-il obligatoire ?
Bien que non obligatoire légalement, un apport de 10% minimum est fortement recommandé pour couvrir les frais de notaire et garantie. Les banques apprécient un apport de 20% qui démontre votre capacité d'épargne et réduit leur risque.
Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers : allonger la durée (dans la limite de 25 ans), négocier un meilleur taux, solder les crédits en cours, augmenter l'apport personnel, emprunter à deux, ou optimiser l'assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence.
Prochaine étape de votre projet
Maintenant que vous connaissez votre capacité d'emprunt, affinez votre simulation avec notre calculateur de mensualités complet incluant le tableau d'amortissement détaillé.